Cuando algunas personas vienen a la Riviera Maya, con la finalidad de tener su residencia en este paraíso, se encuentran que al solicitar un inmueble en arrendamiento, les informan que firmarán un “Convenio Transaccional”, y no un Contrato de Arrendamiento como sucede en otras partes del país, ¿cuales son las diferencias? ¿Que será que tiene este contrato que seduce a los propietarios a exigirlo? Los abogados de Horus Legal, abordaron el tema de manera superficial, sin perderse en lo profundo de los formalismos legales:
Un Arrendamiento es adquirir la posesión temporal de un inmueble, el que ocupa lo hace como “Inquilino”, por y mediante el pago de una “renta”, de ahí proviene la palabra “Arrendamiento”. Asimismo en el objeto del Convenio Transaccional encontramos el mismo sentido: “El propietario” se obliga a otorgar la posesión temporal de su propiedad y a su vez “El ocupante” al pago de la renta, la cual se define como “Contraprestación”.
La diferencia sustancial resulta en el hecho de que en el Convenio Transaccional, “El ocupante” se obliga a desocupar el inmueble en una fecha pactada, es decir que al término del contrato está obligado a entregar el inmueble, sin haber plazo extraordinario o renovación. Este contrato tiene la característica de que las partes se obligan a ratificarlo ante el Juez Civil de la localidad, en una audiencia que solicitan desde la firma del mismo contrato, y una vez que se ha realizado el mismo Juez declara “Cosa Juzgada” la ocupación, de ahí proviene la palabra “Homologación” ya que se equipara a una Sentencia en donde, en caso de incumplimiento del “Convenio Transaccional” solo quedaría la ejecución, sin derecho a la parte “Ocupante” de defensas legales que dilaten o atrasen la posesión del propietario.
Ahora, es importante responder ¿Cuánto dura el proceso de ejecución de ambos contratos? En la actualidad, en caso de que un propietario tenga problemas con su inquilino y éste no quiera pagar o salirse de la propiedad otorgada en posesión, los tiempos para poder recuperar la posesión de su inmueble varían en relación al contrato que hayan realizado, estimando un plazo para un Arrendamiento de 24 a 96 semanas, y en el caso de un Convenio Transaccional, es de 3 a 8 semanas.
Como verán la diferencia del tiempo es el factor mas importante por el que los propietarios optan por este tipo de contratos (Transaccionales), que aunque llevan mayores gastos y un proceso más complicado, reducen los riesgos significativamente.
Excelente articulo.
Muchas gracias por su aporte, fue de gran valor. Excelente y clara toda la informacion.
Los contratos transaccionales para la suplantacion en arrendamientos generalmente se pierden en litigio, basado en la tesis XXVII.1o.11 C (10a.) de la SCJN en la que cita: “esta figura no puede utilizarse para sustituir una ya prevista en la ley, como es el arrendamiento, cuya naturaleza es diversa y así, mediante la transacción, alcanzar la vía de apremio, ante el incumplimiento de un contrato, para obtener una desocupación ágil y rápida, sin otorgar un beneficio a la contraparte, al haber ejercido la libertad contractual”, contando que la ratificacion del contrato en un juzgado civil daria a una de las partes ventajas procesales lo cual es contrario a la figura transaccional.
Realice un convenio transaccional de desocupacion y entrega de un local que debido a la pandemia no pude hacer uso de el ya que me quede sin trabajo para poder cubrir el pago de la renta. La propietaria fue informada y a pesar de que le avise que por causa de fuerza mayor no podria continuar rentandole el local no a querido ir a recibirme las llaves, ni entregarme mis pagares ni tampoco la cantidad dejada en garantia, a pesar de que ya se le hizo saber que el local esta desocupado. Que procede?
se puede hacer un contrato de arrendamiento con clausulas de contrato transaccional en caso de mora?
Hola te recomiendo actualizar tu publicación… saludos!
Los convenios transaccionales deben reunir las características siguientes: i) existencia de una relación jurídica –previa– litigiosa o controvertida sobre derechos dudosos; ii) intención de los contratantes de terminar el litigio o eliminar la controversia que haya surgido o pudiese surgir; y,
iii) que ambas partes se hagan recíprocas concesiones. Sobre este último punto, se sostiene que el término previsto en el artículo 3134 del Código Civil para el Estado de Quintana Roo, referido a la reciprocidad de concesiones entre los contratantes, no puede relacionarse exclusivamente con las cláusulas del “convenio transaccional”; sino que deben existir derechos y obligaciones previos, respecto de los cuales las partes se otorguen concesiones. Así, el conocimiento de la relación jurídica anterior resulta indispensable, para analizar si el contrato transaccional cumple con ese requisito esencial. Por tanto, el convenio transaccional no puede surgir a la vida jurídica cuando una de las partes impone voluntariamente una carga a su contraparte, sin el ánimo de transigir, sino con motivo de una liberalidad; con esta restricción se evita que la transacción sirva a una de las partes para obtener ventajas procesales desmedidas, en relación con las posibilidades de defensa de su contraparte, lo cual, de aceptarse, atentaría contra la esencia del convenio transaccional, ya que esta figura no puede utilizarse para sustituir una ya prevista en la ley, como es el arrendamiento, cuya naturaleza es diversa y así, mediante la transacción, alcanzar la vía de apremio, ante el incumplimiento de un contrato, para obtener una desocupación ágil y rápida, sin otorgar un beneficio a la contraparte, al haber ejercido la libertad contractual.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO SÉPTIMO CIRCUITO.
Amparo en revisión 395/2018. Andrés González Hernández. 3 de mayo de 2019. Unanimidad de votos. Ponente: Gerardo Dávila Gaona. Secretaria: Karla Luz Eduwiges Luna Rodríguez.
Exelente
Me fue de mucha ayuda
Gracias
Hola yo vivo en Cancún quisiera tener machote de contrato transaccional,que costo tiene
Opino que el Contrato Transaccional da mayor seguridad al propietario. Y el contrato dexArrendamiento implica mayores gastos para el arrendatario como es una fianza o un deudor solidario que eso complica la posibilidad de realizar el arrendamiento en esta zona en que llega gente de todo el mundo es complicado aplicar todo lo que implica un contrato de arrendamiento lo cual deja en indefeccion al propietario en Cambio el Transaccional protege a ambos, las dos partes deben cumplir con el contrato! Que finalmente esa es la finalidad y no llegar a tener que ir a juicios inecesarios, que solo aumentan la carga en los juzgados